Onze visie op vastgoed

De zorg die we leveren en onze gebouwen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Goede en passende huisvesting is een belangrijke toegevoegde waarde voor de zorg. Toen ruim tien jaar geleden de NHC werd geïntroduceerd maakten we binnen onze organisatie de omslag van een projectbureau huisvesting naar portefeuillemanagement en strategisch omgaan met het zorgvastgoed, ook wel: Corporate Real Estate Management (CREM). Wij zien het zorgvastgoed als strategisch bedrijfsmiddel dat ondersteunend is aan het primaire doel van de organisatie, namelijk het ondersteunen van mensen met een verstandelijke beperking. Hoe geef je strategisch vastgoedmanagement vorm? En wat zijn de voorwaarden daarvoor?

De eerste stap is dat je een goed beeld krijgt van de huidige en de gewenste situatie. Waaruit bestaat de huidige huisvesting? Waar beweegt de zorg naartoe? Wat zijn de trends en ontwikkelingen? Wat betekent dat voor je zorgproducten en zorgverlening? De zorg is altijd leidend in de ontwikkelingen. Op basis daarvan kan je bepalen wat dat voor het vastgoed betekent. Andersom weet je dat zorg altijd in beweging is en dat de eisen van vandaag anders zijn dan die van gisteren en morgen. Terwijl vastgoed een hele lange termijn kent. Zowel in eigendom als vaak ook in huur. Dat vraagt om flexibiliteit in het vastgoed.

Een andere significante voorwaarde voor strategisch vastgoedmanagement is goed zicht hebben op de inkomsten en uitgaven voor het vastgoed. Het is van essentieel belang om de NHC, NIC en ZZP intern financieel te scheiden en zicht te hebben op hoe de zorg financieel presteert en los daarvan hoe het vastgoed op zichzelf presteert. Ruim driekwart van de zorgorganisaties in de langdurige zorg heeft momenteel een positieve uitkomst op vastgoed en maskeert daarmee voordat je het weet de negatieve zorgexploitaties. Natuurlijk is het een integraal tarief maar zorg dat je goed zicht hebt op de ontwikkelingen in het vastgoed en de andersoortige ontwikkelingen in de zorg.

Het is niet voldoende om alleen op business case-niveau de zorgvastgoedexploitatie te weten. Natuurlijk moet dat in principe financieel gezond zijn. Maar het is nog belangrijker om met een meerjaren doorrekening de te verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven op vastgoed langjarig, minimaal 20 jaar, door te trekken. Met scenario’s kan je doorrekenen wat er gebeurt in de toekomst. De vastgoedportefeuille is als een soort van tanker. Die verandert maar heel langzaam van koers. Dus als er een keer een tegenvaller is of een project duurder is, merk je dat nauwelijks in je meerjarige financiële plaatje. Maar als ie eenmaal van koers veranderd is, kun je niet snel bijsturen. Dat ondervang je door langjarig vooruit te kijken. Zeker gezien de huidige ontwikkelingen: enorme bouwkosten, de flinke verduurzamingsopgave, personeelstekorten (geen zorg leveren, is geen inkomsten voor huisvesting), de energiecrisis, de aangekondigde verlaging van de NHC. Allemaal ontwikkelingen die maken dat het spannend wordt. Daarom is het belangrijker dan ooit om goed vooruit te blijven kijken en in beeld te brengen wat de effecten zijn op de portefeuille. Zodat we kunnen voorkomen dat die tanker helemaal uit koers gaat.

Flexibiliteit in het vastgoed organiseren wij bij ’s Heeren Loo onder andere door te werken met vaste basisconcepten voor nieuwbouw en renovatie van groepswoningen en appartementen met een steunpunt. De gebouwen zijn voor meerdere doelgroepen geschikt. Ook buiten onze organisatie, bijvoorbeeld voor de ouderenzorg. Daardoor kunnen we flexibel omgaan met ons zorgvastgoed én het maakt het vastgoed couranter. Zorgpanden worden vaak als incourant gezien omdat het geen reguliere woning is. Een achterhaalde zienswijze want er zijn in Nederland honderdduizenden mensen waarvoor we onze woonconcepten kunnen inzetten.

Een ander bijkomend effect is betaalbaarheid. Doordat we standaard basisconcepten hebben, hebben we een goedkoper product. We hoeven niet steeds opnieuw het wiel uit te vinden, maar halen het bij wijze van spreken kant en klaar van de plank. Dat heeft een positief effect op de prijs-kwaliteitverhouding. Het past ook mooi bij de noodzakelijke ontwikkelingen in de bouwwereld waar steeds meer met systeembouw en prefab (legolisering van de bouw) l moet worden gewerkt om antwoorden te vinden op de hoge bouwkosten, capaciteitschaarste en duurzaamheidsvraagstukken.

De komende jaren ligt er een flinke verduurzamingsopgave voor zorgorganisaties. De vrijblijvendheid gaat er nu heel snel van af en de tijd die we nog hebben, moeten we heel goed gebruiken. Het beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving van Binnenlandse Zaken geeft daarin een goed inzicht. Het is in ieder geval van belang in kaart te hebben wat de opgave is en wat je als organisatie te doen hebt. De CO2-reductie vraagt om inzicht en plannen op gebouw- en portefeuilleniveau. Het meten en weten van het werkelijk energieverbruik per gebouw is hierbij een voorwaarde. Ondanks dat het een slechte tijd is qua bouwprijzen, lange levertijden of zelfs geen beschikbaarheid van materialen, is nu de tijd ermee bezig te zijn. Naast de energietransitie focussen we ons bij ’s Heeren Loo op het gebied van zorgvastgoed ook op de gezonde leefomgeving en circulariteit.

Kijkend naar de levenscyclus van een gebouw zijn we sterk gericht op de ontwikkel-, plan- en bouwfases en hebben daar in het algemeen goede tools en besluitvormingsprocessen voor. Dat is zeker in de huidige tijd van hoge bouwkosten, schaarste aan grond en vergunningsproblematieken ook begrijpelijk. De gebruiksfase is in het algemeen iets meer gefragmenteerd en iets minder ontwikkeld, terwijl we over de gehele gebruiksduur kijkend forse uitgaven doen en we juist in deze fase nog meer kunnen leren over de prestaties van het gebouw. Hoe scoort het gebouw op het gebied van functionaliteit, techniek, financiën, duurzaamheid of flexibiliteit? De extreem hoge energiekosten geven een impuls om meer vanuit TCO (Total Cost of Ownership) te redeneren en de bijbehorende tools en processen door te ontwikkelen. Gezien het feit dat professioneel zorgvastgoedmanagement een nog jonge tak van sport is (de nacalculatie is immers pas in 2018 geheel beëindigd), is het overigens ook niet vreemd dat we nog ontwikkelingsslagen te maken hebben.

Strategisch vastgoedmanagement is regie hebben én houden op het zorgvastgoed. Of je de gebouwen in eigendom en huur hebt, is veelal historisch en soms ook bewust bepaald. Een combinatie van eigendom en huur van vastgoed bieden vaak de beste mogelijkheden. Maar uiteindelijk gaat erom of je grip hebt op je vastgoedportefeuille en kan inspelen op continue veranderingen.

Roeland Brouns, directeur Vastgoed

Dit artikel verscheen in november in de uitgave ‘Handreiking kengetallen benchmark zorgvastgoed. Bouwkostennota’ van Stichting Adviescentrum voor Zorghuisvesting

Gerelateerde items

Terug naar boven